先に結論
囲い込みとは、不動産会社が自分の利益のために、物件情報や買主・売主の情報を不当に囲い、他社やお客様の選択肢を狭める行為です。宅地建物取引業法で禁止されている不当な取引制限にあたる場合があります。売却を検討中の方にとって最大の不安のひとつですが、正しい知識と確認方法があれば見抜くことができます。
囲い込みとは何か
本来、不動産の売買では複数の不動産会社がレインズ（不動産流通機構）を通じて物件情報を共有し、広く買主を探します。しかし一部の会社では、以下のような行為が問題になります。
- レインズに登録せず、自社の顧客だけに紹介する
- 他社からの購入申込を断る・無視する
- 売主に他社への依頼を禁じる（専任媒介の誤用）
- 買主に特定の物件だけを強く勧める
これらは売主にとっては「買主が見つかりにくくなる」、買主にとっては「選択肢が減る」という不利益につながります。
囲い込みの主なパターン
1. レインズ未登録・遅延登録
物件をレインズに登録しない、または登録を意図的に遅らせることで、他の不動産会社経由の買主を排除します。売主は「なかなか買主が見つからない」と感じる一方、実際には市場に十分露出していない可能性があります。
2. 両手取引の強要
売主と買主の双方を同じ会社が仲介する「両手仲介」は、1社で手数料を両取りできるため利益が大きくなります。悪質な場合、他社の買主を紹介しない・売主に他社媒介を禁じるなどの行為が問題になります。
3. 専任媒介の誤用
専任媒介契約は1社に販売を任せる契約ですが、それを理由にレインズ登録を怠ったり、販売活動を形式的にしか行わないケースがあります。専任媒介＝囲い込みではありませんが、活動内容の確認が重要です。
囲い込みの見分け方（5つのチェックポイント）
- レインズ登録状況を確認する — 「レインズに登録しましたか？」と直接聞き、登録番号や掲載日を確認する
- 内見・問い合わせ件数を共有してもらう — 販売活動が透明であれば、定期的に件数が報告される
- 他社からの購入申込を受け付けるか — 受け付けない方針の場合は注意が必要
- 媒介契約の種類と期間を理解する — 専任・専属専任・一般媒介の違いを事前に把握する
- 査定根拠を説明してもらう — 相場と比較して妥当か、根拠のない高値・低値に注意する
売主が取るべき対策
- 媒介契約前に、販売方針（レインズ登録・広告掲載・報告頻度）を書面で確認する
- 複数社に査定を依頼し、提案内容を比較する
- 「囲い込みをしません」と宣言している会社かどうかを確認する
- 販売期間中は、進捗報告を定期的に受け取る
バーティスホームの方針
バーティスホームは囲い込みゼロを掲げています。レインズへの登録を徹底し、他社からの購入申込も受け付けます。内見件数・問い合わせ数・価格調整の提案など、販売活動の状況を透明に共有します。
詳しくは売却相談ページをご覧ください。関連記事：仲介手数料無料は怪しい？後悔しない3つの確認ポイント
よくある質問
Q. 囲い込みは違法ですか？
A. 宅地建物取引業法第34条第2項の「不当な取引制限」に該当する場合、法令違反となります。国土交通省も注意喚起を行っています。
Q. 専任媒介は囲い込みですか？
A. 専任媒介そのものは合法な契約形態です。問題は、契約を理由に販売活動を怠る・情報を閉じる行為です。
Q. 囲い込みに気づいたらどうすればよいですか？
A. まず担当者に直接確認してください。改善が見られない場合は、契約解除や宅地建物取引業者の上級行政庁への相談も検討できます。
まとめ
囲い込みは、不動産会社の利益のためにお客様の選択肢を狭める行為です。レインズ登録・販売活動の透明性・他社からの申込受付などを事前に確認することで、リスクを大きく減らせます。売却をお考えの方は、囲い込みゼロを約束する会社を選ぶことをおすすめします。
