2025年、日本経済新聞などで「狭小マンションにも住宅ローン減税　国交省が適用最低基準40㎡に緩和を検討」というニュースが報じられました。

これまで一般的に「50㎡の壁」と言われてきた住宅ローン減税ですが、
今後は40㎡台のコンパクトなマンション・戸建てにも適用されやすくなる方向で、国土交通省が住生活基本計画（2026年度改定）の中で“見直しの方向性”を示しています。

「一人暮らし〜二人暮らしで、都心寄り・駅近を優先したい」
「予算を抑えてコンパクトな家も候補にしたい」
そんな方にとって、今回の動きは家計にとって追い風になりそうです。

※本記事は、2025年11月時点の報道・公表内容をもとにした一般的な解説です。
最終的な制度内容は、今後の税制改正等により変わる可能性があります。
実際の適用可否は、税務署・税理士・所轄官庁等で必ずご確認ください。


住宅ローン減税ってどんな制度？

住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは、
住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築した場合に、年末時点のローン残高の一定割合が所得税や住民税から控除される制度です。

長期にわたる返済負担を、
「税金を軽くすることで間接的にサポート」する仕組みと言えます。

主なポイントは以下のとおり。

  • 自分が住む住宅であること（投資用は原則対象外）

  • 床面積の要件（今回の議論の中心）

  • 所得要件（年収上限など）

  • 返済期間10年以上の住宅ローンであること

マイホーム取得を後押しする代表的な税制優遇の一つです。


「40㎡時代」？今回の緩和のポイント

従来、住宅ローン減税を含む多くの住宅税制は「床面積50㎡以上」を前提に設計されてきました。

そのため、

  • 40㎡台前半の1LDK

  • 都心のコンパクトマンション

  • 単身〜DINKS向けの小さめ住戸

といった物件は、減税対象外となるケースが少なくありませんでした。

■ 国交省が“50㎡→40㎡”への見直し方向を提示
国土交通省は、2026年度からの住生活基本計画の中で、住宅ローン減税の基準となる居住面積の目安を「50㎡以上 → 40㎡程度」に見直す方向性を提示しています。

これはあくまで「検討段階」「目安としての方向性」であり、適用要件が確定したわけではありません。ただ、政策として“より小さな住宅も想定する”姿勢は明確になっています。

■ 既に「40㎡以上50㎡未満」を対象にする特例も存在
実はここ数年、
新築住宅かつ所得1,000万円以下など一定の条件を満たす場合には、床面積40㎡以上でも住宅ローン減税を利用できる特例がありました。

今回の見直しは、こうした“期間限定の例外”をより一般的・恒久的な基準へ近づける動きと捉えることができます。

■ 今回の緩和が意味するもの

  • 40㎡以上の狭小マンション・コンパクト戸建ても制度を利用しやすくなる

  • 資材・人件費の高騰で広い住宅の取得が難しくなる中「手の届きやすいサイズの持ち家」を選びやすくなる

  • 単身・共働きなど、生活にフィットする広さの住宅を選択しやすくなる

【補足】床面積の表示には2種類あります

不動産広告で表示される「専有面積」は、多くの場合「壁芯面積」といって、壁の中心から測るため実際より大きくなる表記です。
一方、住宅ローン減税の判定に使われるのは「登記簿面積（内法）」で、壁の内側だけを測ったより小さな面積が用いられます。

そのため、広告で50㎡と記載されていても、登記簿面積では50㎡を下回り減税対象外となるケースがある点にご注意ください


どんな人・物件にチャンスが広がる？

今回の動きは、特に次のような方にメリットをもたらす可能性があります。

都心・駅近の40㎡台マンションを検討している人

  • 40〜49㎡の1LDK〜コンパクト2DK

  • 職場へのアクセスや駅距離を優先

  • 「減税が使えないなら賃貸でも…」と迷っていた層

→ 減税が視野に入ることで、購入のハードルが下がる可能性。

共働きで「最初の一歩」のマイホームを探している夫婦

  • 将来の住み替えも視野に入れている

  • 今は二人暮らしでコンパクトでも十分

→ 40㎡台の住戸が“1軒目の持ち家”としてより現実的に。

「立地＞広さ」で、将来の貸し出し・売却も意識したい人

  • 将来の賃貸・売却の可能性も検討

  • 駅距離や治安など、立地価値を重視

→ 税制が直接「売りやすさ」を保証するわけではないものの、
コンパクト×立地が良い物件は需要が安定しやすく、
出口戦略としても扱いやすい傾向があります。


〜あなたの住まいに、もっと自由な選択肢を〜

「狭小マンション」「コンパクト住宅」という言葉は、一見“妥協の選択”のように聞こえるかもしれません。

しかし実際には、

  • 通勤時間を短縮し、自分や家族の時間を増やす

  • ランニングコストを抑え、趣味や自己投資に回す

  • 将来の住み替えを見据え、身軽に暮らす

といった、前向きなライフデザインの選択肢でもあります。

バーティスホームでは、

  • 「そもそも今、買うべき？」

  • 「賃貸と購入、どちらが自分たちに合う？」

  • 「コンパクトな持ち家は選択肢としてアリ？」

といった“一歩目の相談”からお受けしています。

広さよりも、
“自分たちらしく暮らせるかどうか”。
制度も上手に活用しながら、
あなたにとって最も納得できる住まいを一緒に考えていければ嬉しいです。